Tòa 25 phòng sát trường, cho thuê lẻ 150 triệu mỗi tháng
Lãi suất cao, chủ nhà nhiều căn đang xây vừa giảm chào 1 tỷ để thu vốn — người mua có quyền trả giá. Đầu hẻm là trường cao đẳng, đang thu đủ 25 phòng; thang máy, PCCC đạt chuẩn, 3 giếng trời.
25 phòng · thang máy25,5 tỷ
Gần 10 phút đi từ cổng trường đối diện lên tới sân phơi
- Đường An Nhơn: trường cao đẳng đối diện, quán ăn sinh viên dọc hai bên
- Buồng bơm chữa cháy, tủ báo cháy, sprinkler, camera, cửa mở từ xa
- Hỏi thẳng một bạn sinh viên đang thuê: 5,5 triệu mỗi tháng
- Vì sao chủ nhà cắt lãi, và bài toán gửi ngân hàng 9%
Không xem được? Mở video trên YouTube ↗
Từ 150 triệu tiền thuê, anh chị thật sự cầm về bao nhiêu
Tòa đang cho thuê lẻ từng phòng — thu đủ 25 phòng, giá 5–6,5 triệu. Tôi tách rõ ba con số mà nhiều tin đăng gộp làm một: doanh thu, chi phí và tiền thực nhận.
Kéo thử: vay bao nhiêu thì dòng tiền vẫn dương
Với giá chào 25,5 tỷ, trả cả gốc lẫn lãi 20 năm ở mức 10%/năm: vay 40% (≈ 10,2 tỷ) thì tiền thuê trả xong ngân hàng vẫn còn dư; lên 50% là bắt đầu phải bù. Kéo để thấy ngưỡng của anh chị.
Lãi suất 10% chỉ để tham khảo, ngân hàng đối tác (BIDV, VietinBank) báo lãi thực tế khi làm hồ sơ · Thuế & chi phí mặc định 25% khi tự vận hành (thuế ~10% + vận hành, trống phòng ~15%), 10% khi khoán (chỉ còn thuế) — kéo lại theo thực tế.
Hẻm ô tô trên đường An Nhơn, Gò Vấp: đầu hẻm là trường, khoảng 450 m ra Nguyễn Oanh
Khu sinh viên nằm giữa Nguyễn Oanh và Lê Đức Thọ. Đầu hẻm là Cao đẳng Bách khoa Bách Việt; Đại học Hùng Vương TP.HCM và phân hiệu Học viện Hành chính và Quản trị công cách vài trăm mét — quán ăn, tiệm giặt, giữ xe mở kín hai bên đường.
Khoảng cách đi đường tính từ đầu hẻm theo bản đồ OpenStreetMap. Số nhà chính xác gửi qua Zalo khi anh chị hẹn xem nhà.
Chủ nhà cần thu vốn — phần lời của anh chị nằm ở giá mua vào
Chủ nhà đã xây rất nhiều căn và đang có nhiều căn xây cùng lúc. Lãi suất cao kéo dài, họ phải thu vốn về để trả lãi — nên người mua bây giờ có quyền trả giá.
Chủ nhà xây rất nhiều căn, cùng lúc gánh lãi ngân hàng trong môi trường lãi suất cao.
Chủ nhà đã cắt lãi đi rất nhiều — gần như chỉ muốn thu vốn về, không còn giữ giá.
Giá chào vừa giảm từ 26,5 tỷ xuống 25,5 tỷ. Tính thẳng trên giá mới, tỷ suất gộp ≈ 7,1%/năm.
Mua nhà hay gửi ngân hàng: cùng 25,5 tỷ, sau 5 năm
| Cùng 25,5 tỷ (giả định) | Tài sản sau 5 năm | Tiền nhận 5 năm* | Tổng lời |
|---|---|---|---|
| Gửi ngân hàng 9%/năm** | |||
| Mua nhà · giá đứng yên | |||
| Mua nhà · giá tăng 3%/năm | |||
| Mua nhà · giá tăng 5%/năm |
Mỗi tháng: gửi ngân hàng ≈ 191 tr tiền lãi · mua nhà ≈ 112,5 tr tiền thuê thực nhận (tự vận hành) hoặc ≈ 103,5 tr (khoán 115 tr). Nhà hòa với gửi ngân hàng khi giá tăng khoảng 3,5%/năm.
* Nhà: tiền thuê 150 tr/tháng trừ ~25% thuế và chi phí vận hành ước tính, chưa tính lãi vay. ** Gửi 25,5 tỷ, lãi 9%/năm như trong video, rút lãi hằng năm, lãi tiền gửi miễn thuế TNCN. Tỷ lệ tăng giá là giả định để anh chị tự so, không phải dự báo hay cam kết.
Nói thẳng về giá
- Ở đúng giá chào 25,5 tỷ, gửi ngân hàng 9% cho nhiều tiền mặt hơn tiền thuê: ≈ 191 tr so với ≈ 112,5 tr mỗi tháng. Nhà thắng khi giá tăng từ khoảng 3,5%/năm trở lên, hoặc khi anh chị mua được thấp hơn giá chào.
- Tiền gửi giữ nguyên 25,5 tỷ, còn nhà là tài sản có thể tăng giá — nhưng tôi không hứa mức tăng; ba dòng “mua nhà” trong bảng chỉ là giả định để anh chị tự so.
- Nếu lãi suất còn cao lâu, người mua lại sau này cũng sẽ trả giá như anh chị đang trả — nên chỉ mua khi dòng tiền tự nó đã hợp lý.
25 phòng gác lửng làm sẵn nội thất — mỗi tầng 6 phòng, 3 giếng trời
Tầng điển hình chia 6 phòng: 2 mặt trước, 2 ở giữa, 2 mặt sau. Nhà dài hơn 15 m nên chủ lùi sau gần 2 m làm ban công và mở 3 giếng trời — phòng ở giữa vẫn có sáng, có gió. Phòng làm sẵn gác lửng, bếp, tủ lạnh, máy giặt riêng, máy lạnh, khóa điện tử.
Ảnh chụp thực tế tòa nhà · bấm vào ảnh để xem lớn
| Tầng | Công năng | Ghi chú |
|---|---|---|
| Tầng trệt | Sảnh để xe trần cao, buồng bơm chữa cháy, thang máy | Camera, cửa mở từ xa |
| Tầng điển hình | 6 phòng: 2 trước · 2 giữa · 2 sau | Kín phòng |
| Tầng trên cùng | Phòng + sân phơi chung | Thang máy lên tới tầng 6 |
| Cả tòa | 25 phòng · thang máy 450 kg | Thu đủ 25 phòng ≈ 150 tr/tháng |
Giá thuê 5–6,5 triệu/phòng · bình quân ≈ 6 triệu (150 triệu ÷ 25 phòng)
Tôi đã soi căn này qua 6 lớp, kể cả chỗ chưa đẹp
25,5 tỷ ≈ 188 tr/m² đất, ≈ 1,02 tỷ mỗi phòng. Chủ nhà vừa giảm chào 1 tỷ (từ 26,5 tỷ) và đang cần thu vốn. Nên so theo dòng tiền, không so theo m² đất.
150 tr/tháng, thu đủ 25 phòng · tỷ suất gộp ≈ 7,1%/năm, sau thuế ≈ 6,4%, sau thuế và chi phí ước tính ≈ 5,3%; khoán lại 115 tr ≈ 5,4%. Cao hơn 3 tòa khác tôi đang có trang (gộp 6–6,5%).
Trường cao đẳng ngay đầu hẻm, hai trường đại học trong vòng 400 m — sinh viên đi bộ đi học. Đang thu đủ 25/25 phòng; khi quay video bãi xe kín chỗ ngày thường.
Đạt chuẩn PCCC: buồng bơm chữa cháy (bơm điện + bơm bù áp), tủ trung tâm báo cháy, báo khói, sprinkler, họng và hộp chữa cháy, đèn sự cố, đèn exit, camera. Sổ và hoàn công tôi đối chiếu bản gốc trước khi anh chị cọc.
Tỷ suất sau thuế ~6,4% thấp hơn lãi vay ~10%. Trả cả gốc lẫn lãi 20 năm thì vay quanh 40% (~10,2 tỷ) vẫn dư ≈ 14 tr/tháng; từ 50% là phải bù — kéo máy tính phía trên để thấy ngưỡng.
Tòa 25,5 tỷ có ít người mua lại hơn nhà phố 10 tỷ. Mua để giữ dòng tiền dài hạn, không phải để lướt.
Điều tôi phải nói trước khi anh chị xem nhà
- 150 triệu/tháng là doanh thu khi thu đủ 25 phòng — tôi đối chiếu danh sách phòng và giá thuê từng phòng trước khi anh chị xuống tiền.
- Thang máy nhỏ (450 kg): đủ cho người ở, chở đồ cồng kềnh thì phải canh giờ.
- Hẻm thông nhưng đoạn thông chỉ đi được xe máy; ô tô 4 chỗ vào tới nhà.
- Khách thuê là sinh viên: lấp phòng nhanh nhưng hay đổi chỗ theo năm học — tôi đã để sẵn phần trống phòng trong chi phí.
Căn này hợp với anh chị nếu… và không nên mua nếu…
Hợp nếu anh chị
- Muốn tòa đang có khách, tệp sinh viên đi bộ đi học ngay cạnh trường
- Muốn tỷ suất gộp trên 7% ngay ở giá chào 25,5 tỷ
- Chịu tự vận hành, hoặc khoán lại 115 tr/tháng cho nhẹ đầu
- Có sẵn khoảng 60% vốn, đang cân nhắc giữa gửi tiết kiệm và mua tài sản
Không nên mua nếu
- Phải vay trên 50% giá trị tòa
- Cần mặt bằng kinh doanh hoặc hẻm ô tô thông hai đầu
- Chỉ muốn lướt sóng, bán lại trong 1–2 năm
- Kỳ vọng tỷ suất 10–15%
- Chưa có quỹ dự phòng 6–12 tháng
4 bước từ bảng dòng tiền tới tháng tiền thuê đầu tiên
Nhận bảng dòng tiền
Để lại số, nhận file dòng tiền chi tiết và 3 phương án vay qua Zalo.
Xem nhà, đối chiếu
Xem thực tế, đối chiếu sổ gốc, hoàn công, biên bản PCCC, giá thuê thực tế.
Chốt phương án
Thương lượng giá, vay bao nhiêu, tự vận hành hay khoán lại.
Cọc, công chứng, bàn giao
Nhận nhà kèm danh sách người thuê và các hợp đồng đang chạy.
Tuấn Đất — chỉ làm nhà dòng tiền, nói cả nhược điểm
Tuấn Đất
Gần 10 năm làm môi giới bất động sản, tập trung vào nhà tạo dòng tiền.
Những câu anh chị sẽ hỏi trước khi xuống 25,5 tỷ
150 triệu mỗi tháng có thật không, lấy gì chứng minh?
Đó là doanh thu khi thu đủ 25 phòng, bình quân ≈ 6 triệu/phòng (giá thuê 5–6,5 triệu) — hiện tòa đang thu đủ. Khi quay video, một bạn sinh viên đang thuê trả 5,5 triệu. Tôi gửi danh sách phòng để anh chị đối chiếu; đi xem nhà anh chị có thể hỏi thẳng người đang thuê.
Vì sao chủ nhà bán?
Chủ nhà làm nhiều căn cùng lúc, nhiều căn đang xây, lãi suất cao nên áp lực trả lãi. Theo tôi thấy, họ đã cắt lãi đi rất nhiều, gần như chỉ muốn thu vốn về — người mua có quyền thương lượng.
25,5 tỷ đã là giá cuối chưa?
Chủ nhà vừa giảm chào 1 tỷ, từ 26,5 tỷ xuống 25,5 tỷ. Anh chị để lại số, tôi báo mức có thể trao đổi thêm sau khi làm việc với chủ nhà.
Tự vận hành 25 phòng có mệt không, khoán lại được không?
Cần người thu tiền, xử lý sự cố và tìm khách mới khi sinh viên chuyển đi. Anh chị bận thì có hai cách: khoán lại cho đơn vị vận hành với giá 115 triệu/tháng (≈ 5,4%/năm trên giá chào), hoặc thuê chính chủ nhà quản lý tiếp.
PCCC có đạt chuẩn không?
Đạt chuẩn PCCC. Tòa có buồng bơm chữa cháy (bơm điện và bơm bù áp), tủ trung tâm báo cháy, báo khói, sprinkler, họng và hộp chữa cháy, đèn chiếu sáng sự cố, đèn exit, camera ra vào và cửa mở từ xa. Hồ sơ PCCC, sổ và hoàn công tôi đối chiếu bản gốc trước khi anh chị cọc.
Vay được bao nhiêu, lãi suất hiện tại?
Tiền thuê sau thuế và chi phí ước tính ~112 triệu/tháng. Trả cả gốc lẫn lãi 20 năm ở mức 10%/năm: vay 10,2 tỷ (40%) trả ~98 triệu/tháng, còn dư ~14 triệu; vay 12,75 tỷ (50%) phải bù ~10,5 triệu/tháng. Ngân hàng đối tác: BIDV, VietinBank; lãi suất báo theo thời điểm anh chị làm hồ sơ.
Thuế cho thuê nhà tính thế nào?
Cá nhân cho thuê nhà với doanh thu cỡ này nộp khoảng 10% doanh thu (5% GTGT + 5% TNCN), tức ≈ 180 triệu/năm với 1,8 tỷ doanh thu. Quy định thuế đang được điều chỉnh — tôi gửi cách tính cập nhật kèm bảng dòng tiền.
Thang máy nhỏ có sao không?
Thang 450 kg, lên tới tầng 6 — đủ cho người ở hằng ngày. Chuyển tủ lạnh, đồ lớn thì canh giờ vắng. Tôi nói trước để anh chị không bất ngờ khi đi xem.
Sau này muốn bán lại có dễ không?
Khó hơn nhà phố nhỏ — người mua lại là nhà đầu tư. Nên chỉ mua khi anh chị định giữ dài hạn.
Nhận bảng dòng tiền chi tiết của tòa này qua Zalo
Để lại số, tôi gửi anh chị trong ngày:
- Bảng dòng tiền: doanh thu – thuế – chi phí – thực nhận
- So sánh tự vận hành và khoán lại
- 3 phương án vay: 0% · 40% · 50%
- Cơ cấu 25 phòng, giá thuê bình quân
- Video review đầy đủ gần 10 phút
Hoặc gọi / Zalo trực tiếp: 0839 178 888
